套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******
人民网记者 孙红丽
近期，中央层面多部门发文定调房地产市场 ，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。
买房置业是老百姓重要 的消费需求之一。让人民群众放心购房 ，住上更好 的房子，诚信守法、风清气正 的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位 。比如 ，卖房捆绑销售装修升级包 、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身 的权益 ？
被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？
近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映 ，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点 ，以高于周边楼盘3000元左右每平方米 的价格售卖 ，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传 的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏 ，实质上房产溢价已经消失 ，给消费者造成了重大财产损失 。
在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册 、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介 。有的开发商还会草拟类似“售楼书 、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力 ，双方应以正式合同为依据”的条款。那么 ，这些宣传和介绍 是否有法律上 的约束力 ？
中国消费者协会对此指出 ，根据法律规定 ，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务 ，如未按约履行 ，则构成违约。
另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益 ？
中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要 的依据 是以合同约定为准 ，但是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力 。
“但 是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内 的房屋 ，以及相关设施所做 的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也 是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任 。
根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示 。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传 的内容符合要约条件的，构成要约 。
举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明 的房屋实际可使用面积 是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米 。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。
谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书 、户型图 、小区平面图等宣传资料 ，或 是通话录音、现场录音录像 、聊天记录等 。
利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？
“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大 。在购房合同基础上添加 的补充协议 ，加重了业主 的责任，规避了开发商 的责任 。
实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中 的主要约定事项 。
谢龙指出，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效 。
“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解 。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容 ，消费者也可以拒绝一些不合理的条款 。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平 的条款也是无效 的 。当然 ，具体要根据条款内容来判断。
北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者 ，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款 ，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确 的约定 。
不得不选的捆绑装修，真 的合理吗？
在一些地区新房限价的背景下 ，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式，变相进行组合销售。
去年九月 ，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知 ，除了首付款，还要准备好买“升级装修包” 的钱 ，否则房子就无法购买。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意。
无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷 ，强制买卖装修升级包 是违规行为吗？
谢龙对此解释 ，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者 的强制交易行为。
虽然拥有拒绝 的权利，但 是实践中 ，面对不接受就不购房 的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？
“这种情况下，如果消费者购买装修升级包 ，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票 。如果不能，说明这个收费 是不合理的 ，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示 。
姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题 ，但 是合理性还 是有所欠缺 。商品房买卖是一种平等主体 的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效 的因素，合同 是有效 的 。
对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益 ，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌 、价值标准等，以及如未能达到约定的标准 ，开发商应承担何种法律责任。
精装修货不对板 ，如何解决 ？
2020年9月 ，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房 。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题 。尤其是卫生间 的瓷砖 ，很多 是空的。
精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考 ，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款，业主该如何有效维权？
姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重 的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但 是一些非严重 的质量问题 ，在保修期内开发商有责任 、有义务承担维修责任。
“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款 是由开发商事先制定并重复使用 的 ，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方的解释 ，也就 是要做出有利于消费者 的解释 。
姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响 ，它可以构成合同要约 。如果开发商明确提示消费者 ，样板房不 是最终交付标准 ，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送 ，则也要符合赠送 的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。
新春走基层丨穿行哀牢山 巡逻路上写忠诚******
“绝壁千里险 ，连山四望高 。”这 是对于云南哀牢山很形象 的描述 。这里地处中越边境，密林重重、沟壑纵横 、信号空白，仅凭名字就令人心生畏惧 ，当地百姓称其为“死亡森林”。
南部战区陆军“老山旅”就驻守在这里 。春节期间 ，我们“新春走基层”记者跟随“老山旅”的巡逻官兵走上了巡逻路，见证戍边勇士 的忠诚 。
冬季去哀牢山巡逻有两项必不可少的准备工作 ，第一项就是每人携带一把砍刀 ，第二项就是每人要多带一套干爽的棉衣，这两项工作都 是为了预防户外失温而准备 。
这次巡逻的目的地 是中越陆地边界82号界碑，沿途要穿越原始森林，官兵们时刻要准备面对大自然带来的考验。
哀牢山彝语意思 是“虎豹出没的地方” ，事实上 ，哀牢山不 是一座山 ，而 是一片横亘在云贵高原与横断山脉分界线上，绵延约400公里 的群山，82号界碑就位于哀牢山东南部 的尾端。
南部战区陆军“老山旅”某边防连指导员杨绕显 ：我们巡逻夏天最怕 的就是遇到暴雨，因为一下雨 ，河水就会上涨，一般上涨至我们 的腹部 ，我们需要借助绳索才能够过河 ，那 是相当危险。冬天最怕的就 是遇到失温 ，因为汗水和雨水混在一起以后，加上海拔高 、温差大 ，人体就容易失温 ，所以我们在巡逻 的过程当中 ，休息的时间都不能太长 。
在原始丛林中 ，失温是致命的。因为人体 是恒温的，一旦温度下降，身体功能就不能正常运转。重度失温从感觉失温到失去生命体征仅需两个小时。
南部战区陆军“老山旅”某边防连指导员杨绕显 ：失温症会产生幻觉，就 是反而会觉得很热，有掀衣服或脱衣的反常现象。所以我们一旦察觉到这种情况 ，除了立即生火取暖外 ，还要尽快换上干爽 的衣服 ，以此来保证血液的循环升温 。
从山底到界碑 的高差有2000多米 ，整片地域呈特殊立体气候 ，即“一山分四季 ，隔里不同天”。虽然今天天气晴朗 ，但是山林气温仍然偏低 ，为了避免失温 ，巡逻队员们即便很累，也不敢长时间休息 。
大学生新兵张锐铭来自江苏苏州，这次巡逻他担负航拍观察任务 。
南部战区陆军“老山旅”某边防连列兵 张锐铭 ：能参加这条线路巡逻 的战士 ，都 是连队体能拔尖 的同志 ，平时都 是老兵上 的。很荣幸这次我能参加 ，因为这 是对我的一种认可，更 是一种勉励，我对后面的路程越来越期待了 。
而张锐铭的班长张伯详已经服役10年，是战友们眼中的“边防通” ，这次他仍然担负前方尖兵。2020年9月 ，张伯详满服役期，未婚妻想让他退伍回去结婚 ，可他还 是递交了留队申请书 ，选择继续坚守边防 。
南部战区陆军“老山旅”某边防连班长 张伯详 ：我们“老山旅”历来 是一支战功卓著的荣誉部队，在上世纪我们就叫响了“一人辛苦万人甜 、一家不圆万家圆” 。到现在条件好了，我们更应该把它传承好 ，虽然我们跟家人聚少离多 ，但 是看到全国人民他们团圆了，他们幸福了 ，那么我们也就心满意足了 。
2021年 ，张伯详与未婚妻结婚了 。今年春节 ，妻子带着孩子来到连队来探亲 ，给张伯详带来了一份安心。
军嫂 向天道珍：我以前从来没有来过连队 ，总 是不明白他为什么不能及时回消息。当我转了五趟车 ，坐了十几小时车看到他，我就懂了，也请他放心 ，我会在后方全力以赴支持他，竭尽所能照顾好我们 的小家。
南部战区陆军“老山旅”某边防连班长 张伯详：她跟我说，我守大家 ，她给我守好小家，我不回去，那她就来看我 。每次我想起她说 的话，我心里就感到很踏实。
一家不圆万家圆 ，正是千千万万军嫂舍小家为大家的无私奉献，让戍边军人守土卫国的脚步更加坚定铿锵 。
记者 张成：我们一路走过来 ，都是踩在这些松动的石块上 ，上面长满了青苔，稍不注意就会滑倒 ，非常 的危险 。这条路就 是边防官兵们日复一日，走过 的巡逻路 ，可想而知 ，他们在无数次 的巡逻当中遇到了多少困难和危险。
下午3点 ，经过近8小时 的艰难跋涉 ，巡逻分队终于到达巡逻点位。
南部战区陆军“老山旅”某边防连列兵 张锐铭 ：这 是我第一次看到界碑，也 是我第一次摸到界碑 ，虽然一路上经历了许多坎坷和困难，但是来到界碑 的这一刻，我感觉一切都值了，这也更加坚定了我矢志报国 的决心 。
南部战区陆军“老山旅”某边防连指导员杨绕显 ：所有 的努力 、所有的付出都是值得 的。对我们来说，不管任务多么危险 ，能用双脚去丈量祖国 的土地 ，守卫边境安全，我想这就 是我们边防军人最大 的荣耀 。
南部战区陆军“老山旅”巡逻官兵 ：今为老山人、永铸老山魂 ，不怕死 、不怕苦、不怕亏 。边防有我 ，请祖国和人民放心。敬礼 ！
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